城市物流園區(qū)規(guī)劃與建設(shè)的基本內(nèi)容

物流園區(qū)規(guī)劃是指對城市區(qū)域物流用地進行定位、空間布局,對區(qū)內(nèi)功能進行設(shè)計、對設(shè)備與設(shè)施進行配置,以及對物流園區(qū)經(jīng)營方針和管理模式進行策劃的過程 現(xiàn)代物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)是一項系統(tǒng)工程,其物流活動范圍廣闊,既有城市的、區(qū)域的、全國的活動領(lǐng)域,又有跨國的活動領(lǐng)域;物流流程復(fù)雜,須經(jīng)過倉儲、運輸、配送、包裝、裝卸、流通加工、信息處理等環(huán)節(jié);物流涉及面廣,涉及工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商貿(mào)、鐵路、交通、航空、信息、城市規(guī)劃等部門 在這種情況下,需要協(xié)同各方才能做好物流園區(qū)規(guī)劃工作,否則會影響物流園區(qū)的效益提高和效能發(fā)揮

按照規(guī)劃編制的一般程序和方法,物流園區(qū)的建設(shè)規(guī)劃應(yīng)涵蓋以下幾個方面的主要內(nèi)容:物流園區(qū)建設(shè)規(guī)劃的背景、物流園區(qū)規(guī)劃建設(shè)的必要性和可行性、物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位、物流園區(qū)未來物流作業(yè)量的預(yù)測及構(gòu)成分析、物流園區(qū)的選址決策、物流園區(qū)的規(guī)模確定、物流園區(qū)的功能設(shè)計、物流園區(qū)的主要技術(shù)裝備、物流園區(qū)的平臺規(guī)劃(基礎(chǔ)設(shè)施平臺和信息平臺)物流園區(qū)的系統(tǒng)需求及系統(tǒng)初步設(shè)計、物流園區(qū)建設(shè)的投資規(guī)模及資金來源、物流園區(qū)建設(shè)的國民經(jīng)濟評價和財務(wù)評價、物流園區(qū)建設(shè)的可行性論證、物流園區(qū)建設(shè)的運作模式由于篇幅關(guān)系,本文主要探討物流園區(qū)戰(zhàn)略定位、物流園區(qū)的功能設(shè)計、運作模式、物流園區(qū)信息平臺的建設(shè)等四個方面內(nèi)容.

物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位

據(jù)中國倉儲協(xié)會最近完成的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,現(xiàn)時內(nèi)地物流園區(qū)平均空置率高達》0%,經(jīng)營效益與投資的預(yù)期目標(biāo)相差甚大 科學(xué)地確定物流園區(qū)的戰(zhàn)略理念和戰(zhàn)略定位,完善戰(zhàn)略規(guī)劃的內(nèi)容和服務(wù)體系的設(shè)計,成了當(dāng)前物流園區(qū)建設(shè)的當(dāng)務(wù)之急

1、現(xiàn)代城市物流園區(qū)戰(zhàn)略規(guī)劃的作用和意義

由于物流園區(qū)的建設(shè)要占用大量的土地資源 其投資少則幾億,而且建設(shè)周期長、投資回收慢,如果不對物流園區(qū)進行科學(xué)合理的規(guī)劃就盲目投資建設(shè),其風(fēng)險是十分巨大的大型物流園區(qū)的戰(zhàn)略規(guī)劃設(shè)計是對物流園區(qū)建設(shè)的目標(biāo)、理念以及資源和功能的總體部署與規(guī)劃,是制定物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃、布局規(guī)劃、項目規(guī)劃等具體實施方案的指導(dǎo)性綱領(lǐng),是為物流園區(qū)的設(shè)計、建設(shè)、運營、管理和評價提供科學(xué)的決策依據(jù) 制訂一個科學(xué)的、行之有效的物流園區(qū)戰(zhàn)略規(guī)劃,將可以有效地規(guī)避經(jīng)營者的投資風(fēng)險,使物流園區(qū)建設(shè)及其后續(xù)工作沿著正確的方向行進 它將有利于物流用地的合理布局和物流設(shè)施的合理配置及功能發(fā)揮,以便更好地為各類企業(yè)進行優(yōu)化生產(chǎn)和銷售、為及時滿足客戶的各類需求提供綜合的優(yōu)質(zhì)服務(wù).

2、現(xiàn)代城市物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位的內(nèi)容

(l)明確總體指導(dǎo)思想和戰(zhàn)略目標(biāo)

(2)開發(fā)模式定位

總結(jié)國內(nèi)外物流園區(qū)開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗及在此基礎(chǔ)上的理論分析,現(xiàn)代物流園區(qū)可視需要與可能選擇采用如下四種開發(fā)模式:

a、政府規(guī)劃、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)開發(fā)模式

將物流園區(qū)作為一個類同于工業(yè)園區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)或高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的項目進行有組織的開發(fā)和建設(shè) 該模式將是在特定的開發(fā)規(guī)劃、政策和設(shè)置專門的開發(fā)管理機構(gòu)的組織下進行的經(jīng)濟開發(fā)項目 由于現(xiàn)代物流的發(fā)展特點、趨勢和在經(jīng)濟發(fā)展中的重要地位和作用,物流園區(qū)無可爭辯地成為構(gòu)筑高效率運作和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式與增長質(zhì)量的新的經(jīng)濟發(fā)展體系的重要組成部分 正是由于物流園區(qū)具有物流組織管理和促進經(jīng)濟開發(fā)雙重功能特性,因此,建立在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)開發(fā)模式基礎(chǔ)之上的物流園區(qū)建設(shè)項日,實際上是在新的經(jīng)濟發(fā)展背景下的全新的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)項目.

b、政府規(guī)劃、主體企業(yè)引導(dǎo)開發(fā)模式

從人力市場經(jīng)濟發(fā)展的角度,按照運用市場機制進行物流資源合理整合和產(chǎn)業(yè)資源有效配置的原則,通過利用在物流行業(yè)和相應(yīng)技術(shù)領(lǐng)域及供應(yīng)鏈管理中具有優(yōu)勢的企業(yè)率先在園區(qū)進行開發(fā)和發(fā)展,在宏觀政策的引導(dǎo)與扶持下,積極引進需要依托物流環(huán)境促進發(fā)展的工業(yè)、商業(yè)企業(yè),逐步實現(xiàn)物流產(chǎn)業(yè)的聚集達到物流園區(qū)開發(fā)和建設(shè)的目的 主體企業(yè)引導(dǎo)開發(fā)的物流園區(qū)開發(fā)模式,要求在城市經(jīng)濟管理體制、管理機制等方面實施大力度的改革和創(chuàng)新,要求能從中心城市發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的高度,培育現(xiàn)代物流園區(qū)發(fā)展所需要的有開發(fā)實力的企業(yè)和良好的市場環(huán)境.

c、政府規(guī)劃、工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式

是指將物流園區(qū)作為工業(yè)地產(chǎn)項目,通過給予開發(fā)者適應(yīng)工業(yè)項目開發(fā)的上地政策、稅收政策和優(yōu)惠的市政配套等相關(guān)政策,由工業(yè)地產(chǎn)商主持進行物流園區(qū)的道路、倉庫和其它物流基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和投資,然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進行物流園區(qū)相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營和管理 在澳大利亞、美國、德國等經(jīng)濟發(fā)達國家均有此種開發(fā)模式的范例 作為類似于工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式,在日木的東京、神戶、德國的不來梅等城市,是由政府投資進行物流園區(qū)相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施的投資建設(shè),然后委托給個或多個物流設(shè)施管理能力較強的企業(yè),在較為優(yōu)惠的政策框架下進行經(jīng)營管理 采用工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式的理論基礎(chǔ)是物流園區(qū)的開發(fā)和建設(shè)本身不是為了贏利,目的在于建立良好的物流運作與管理環(huán)境,為工業(yè)、商業(yè)企業(yè)以及物流經(jīng)營企業(yè)創(chuàng)造提高物流效率和降低物流成本的條件,是一種社會效益的體現(xiàn) 政府的收益著眼于整體經(jīng)濟規(guī)模的擴大經(jīng)濟運行質(zhì)量、效率與效益的提高.

d、綜合運作開發(fā)模式

是指對上述的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)開發(fā)模式和工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式等多種模式混合運用的物流園區(qū)開發(fā)模式 由于物流園區(qū)開發(fā)項目一般具有較大的建設(shè)規(guī)模和涉及廣泛的經(jīng)營范圍,既要求在土地、稅收等政策方面的有力支持,也需要有很強的資金籌措能力友運作能力,還要求園區(qū)具備強有力的經(jīng)營運作管理能力,單純采用某一種開發(fā)模式,往往難以達到保障園區(qū)建設(shè)順利推進的目的,有必要對上述物流園區(qū)的多種開發(fā)模式進行綜合使用.

(3)業(yè)務(wù)定位

物流園區(qū)的業(yè)務(wù)定位是指物流園區(qū)準(zhǔn)備干什么,也就是從事什么行業(yè)的物流服務(wù)業(yè)務(wù) 比如,有的只是從事某一類或某幾類商品的物流服務(wù)業(yè)務(wù),有的則可能從事綜合性的物流服務(wù)業(yè)務(wù)

(4)客戶定位

物流園區(qū)的客戶定位是指物流園區(qū)的服務(wù)對象是誰,也就是指物流園區(qū)的目標(biāo)顧客是誰 不同的目標(biāo)顧客具有不同的業(yè)務(wù)需求和滿足需求所需要的特定服務(wù)方式,因此它直接決定了物流園區(qū)的經(jīng)營方式和服務(wù)方式的選擇。

物流園區(qū)的功能設(shè)計

物流園區(qū)的功能可有廣義、狹義之分 廣義上的物流園區(qū)功能應(yīng)包括物流作業(yè)服務(wù)功能、物流組織管理功能及經(jīng)濟開發(fā)功能三類功能,狹義上的物流園區(qū)功能則專指前者,即物流作業(yè)服務(wù)功能 物流組織管理功能主要是指為了優(yōu)化配置社會物流資源、提高物流運作效率、效益和管理水平而進行的物流市場調(diào)查、分析預(yù)測、發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃及經(jīng)營策略擬定和實施、物流啟動的科學(xué)組織、計劃制定、過程監(jiān)控、績效評價、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、質(zhì)量管理、市場監(jiān)督、企業(yè)協(xié)調(diào)等類活動 園區(qū)的經(jīng)濟開發(fā)功能主要表現(xiàn)為對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟整體發(fā)展的支撐促進功能、吸引外部投資、新建物流基礎(chǔ)設(shè)施的項目開發(fā)建設(shè)功能、既有物流設(shè)施資源的整合優(yōu)化功能、吸引生產(chǎn)加工企業(yè)、現(xiàn)代物流企業(yè)、其它服務(wù)企業(yè)及機構(gòu)入駐園區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動功能、促進園區(qū)土地增值的土地資源開發(fā)功能等 強化和提高上兩類功能對于物流園區(qū)的健康發(fā)展和效率效益的提高十分重要,但對于合理地規(guī)劃園區(qū)功能分區(qū)劃分、充分利用土地資源及公用設(shè)施、進行園區(qū)設(shè)施設(shè)備和投資估算及效益分析,更為重要的是合理確定物流園區(qū)的物流作業(yè)服務(wù)功能.

作為進出貨物的集散地和為大型廠商采購與分銷提供的物流平臺,物流園區(qū)應(yīng)該具有以下一些基本功能:

(1)運輸功能

運輸是物流系.統(tǒng)中最重要、最有活力的功能要素 運輸活動本身,或者品實際的空間位移是在物流網(wǎng)絡(luò)中的線路上完成的,而在物流節(jié)點(物流園區(qū)、物流中心、貨運場站等)內(nèi)完成的是貨物集散、發(fā)送、到達、中轉(zhuǎn)、多式聯(lián)運組織銜接等與運送活動配套的運輸服務(wù)等功能。

(2)倉儲功能

在現(xiàn)代物流網(wǎng)絡(luò)體系中,對于包括物流園區(qū)在內(nèi)的物流節(jié)點設(shè)施,倉儲功能是其最主要的基本功能,通過倉儲活動調(diào)節(jié)供需、實現(xiàn)物流的時間價值 而物流系統(tǒng)的許多其它功能,諸如流通加工、包裝、配送、部分的裝卸搬運和信息服務(wù),往往是與倉儲功能在同一設(shè)施和空間(倉庫)內(nèi)進行的 按服務(wù)的客戶對象和目的、服務(wù)的產(chǎn)品類別及設(shè)施類別對倉儲功能作進一步細分:

a、按服務(wù)客戶對象及目的細分

面向交易市場經(jīng)銷商提供各類商品倉儲服務(wù),以滿足看貨驗貨、即時交易、提貨配送等需求 面向生產(chǎn)加工型企業(yè)提供各類原材料、零部件倉儲服務(wù),以滿足產(chǎn)前存儲、向生產(chǎn)工位配送等需求 面向外地大型生產(chǎn)制造企業(yè)(以日用消費品為多)提供產(chǎn)品區(qū)域銷售型倉儲服務(wù),以滿足服務(wù)區(qū)域內(nèi)部客戶訂貨、即時分撥配送等需求 面向本地生產(chǎn)制造企業(yè)提供產(chǎn)成品銷售或外運前集中儲存、或外部企業(yè)機構(gòu)在本地實施采購產(chǎn)品前的集結(jié)存儲服務(wù) 面向本地商貿(mào)流通企業(yè)提供其經(jīng)銷產(chǎn)品的集中儲存服務(wù),以滿足其根據(jù)銷售情況及時配送補貨之需要。

b、按服務(wù)的產(chǎn)品類別細分

根據(jù)產(chǎn)品的性質(zhì)特點、對倉儲保密條件、質(zhì)量及衛(wèi)生要求、技術(shù)設(shè)施設(shè)備要求等方面的差異,規(guī)劃出專業(yè)化的倉儲空間(分區(qū)) 可按如下主要產(chǎn)品品類考慮倉儲空間的劃分:機電產(chǎn)品、鋼材、零配件、水泥、建材、木材、陶瓷、塑料、百貨、日化、家電、服裝、醫(yī)藥、食品、果菜等。

c、按倉儲設(shè)施類別細分

根據(jù)產(chǎn)品倉儲的技術(shù)要求,可靠率分別設(shè)置不同類型的倉庫:露天倉庫(堆場)、普通平面?zhèn)}庫、多層倉庫、立體倉庫、保溫倉庫、保濕保溫倉庫、冷藏倉庫等。

(3)配送功能

配送是物流系統(tǒng)中的一個重要功能要素,配送活動實質(zhì)上是在活動范圍、運送距離、覆蓋深度、貨物批量批次(頻度)、時效性、可靠性及其它服務(wù)質(zhì)量要求、信息技術(shù)應(yīng)用要求、配送車輛通行約束及組織復(fù)雜程度等方面與干線運輸活動有較大差異的一種特殊性的運輸活動 建立一個健全發(fā)達高效運作的物流配送網(wǎng)絡(luò)體系,是有效發(fā)揮大慶物流園區(qū)整體功能、提高園區(qū)核心競爭力的至關(guān)重要 配送功能可按服務(wù)輻射范圍和面向的客戶對象及產(chǎn)品類別進行細分。

a、按服務(wù)輻射范圍細分

分為國際分撥配送、區(qū)域分撥配送、市域配送、末端配送 各種配送功能的具體描述分析詳見前文有關(guān)論述,就物流配送這項服務(wù)功能本身而言,重點應(yīng)是市域配送和末端配送服務(wù)。

b、按面向的客戶對象及產(chǎn)品類別細分

分為民用商品配送 主要面向連鎖超市、專賣店、便利店、百貨商場等商貿(mào)流通企業(yè)門店及批發(fā)市場、提供各類民用商品配送;主要產(chǎn)品品類包括:家用電器、奶制品、食品、糧油、酒水飲料、日用品、煙草、化妝品、服裝等工業(yè)原材料、零部件配送 主要面向石油開采、石油化工、農(nóng)牧產(chǎn)品加工、大型加工制造高科技等各類企業(yè),提供產(chǎn)前原材料、零件、部件、配件的配送供應(yīng)服務(wù)建筑裝飾材料配送 主要面向建筑裝飾生產(chǎn)企業(yè),提供建筑裝飾材料配送服務(wù),主要包括:鋼材、水泥、砂石、混凝土、木材、油漆、新型裝飾材料等.

(4)裝卸搬運功能

裝卸搬運是在實現(xiàn)運輸、倉儲、包裝、流通加工、配送等物流活動(作業(yè))過程中,為改變產(chǎn)品(貨物)空間位置和狀態(tài)而多次反復(fù)進行的重要配套物流服務(wù)功能為此需采用固定式(如裝車機、卸車機、門式、橋式起重機等)和移動式(如輪胎起重機、叉車等)等多種裝卸搬運設(shè)備,在倉庫、堆場等設(shè)施和作業(yè)場所,根據(jù)需要要留有足夠的裝卸作業(yè)空間及其走行通道主要完成鐵路車輛裝卸、汽車裝卸、集裝箱裝卸及掏裝箱、貨物出庫入庫、場站內(nèi)貨物和集裝箱的轉(zhuǎn)場移動等作業(yè)服務(wù).

(5)包裝功能

包裝是為了保護商品、促進銷售、擴大裝卸及運輸?shù)呢浳飭蝺?以提高作業(yè)效率、降低成本、保障安全而提高的一項重要的配套物流服務(wù)功能 園區(qū)內(nèi)的包裝服務(wù)功能主要是提供對產(chǎn)品的物流(運輸)包裝服務(wù),在某些情況下(例如,為滿足銷售需要改換包裝、大包裝改小包裝等)也提供商品包裝服務(wù) 通常情況下,包裝作業(yè)是與生產(chǎn)加工或倉儲、配送活動在同空間場所進行的,因此在進行生產(chǎn)車間、倉庫或配送中心等設(shè)施配置規(guī)劃時,應(yīng)考慮到滿足包裝作業(yè)對場地和空間的需要.

(6)流通加工功能

流通加工是在商品流通過程中為靈活適應(yīng)銷售市場需求變化,更好適應(yīng)末端消費需要、節(jié)約運輸資源、提高物流運作效率、減少物資損耗、保證產(chǎn)品性能和質(zhì)量而提供的各種重要的配套物流服務(wù)功能。

(7)生產(chǎn)加工功能

物流園區(qū)可吸引物流服務(wù)需求量大、需要物流園區(qū)給予更方便、低廉的物流服務(wù)以提高企業(yè)產(chǎn)品的市場競爭力的生產(chǎn)加工型企業(yè)入園從事生產(chǎn)經(jīng)營,以便使生產(chǎn)加工企業(yè)與物流園區(qū)形成產(chǎn)業(yè)的良性互補,促進共同發(fā)展,同時也可充分體現(xiàn)和發(fā)揮物流園區(qū)的經(jīng)濟開發(fā)功能.

(8)信息服務(wù)功能

現(xiàn)代物流區(qū)別于傳統(tǒng)物流的一個重要標(biāo)志就是現(xiàn)代信息技術(shù)的廣泛應(yīng)用和在此基礎(chǔ)上對全城物流活動實施系統(tǒng)化和集成化管理 現(xiàn)代物流的信息化成為實現(xiàn)物流的國際化、網(wǎng)絡(luò)化、社會化、反應(yīng)快速化、作業(yè)自動化、智能化的重要保障條件 物流園區(qū)的信息化建設(shè)最重要的是要規(guī)劃和建設(shè)好公用信息化平臺,在此基礎(chǔ)上開發(fā)功能完善的物流信息系統(tǒng),構(gòu)建完善的信息網(wǎng)絡(luò)2從一些發(fā)達國家的物流園區(qū)具體實際情況來看,物流園區(qū)還具有以下增值性功能:

(l)展示、交易功能

提供商品展覽、展示、交易功能是將物流與商流活動相結(jié)合、是對物流系統(tǒng)各項基本服務(wù)功能進行拓展、開展增值服務(wù)的一項重要服務(wù)功能.

(2)保稅及海關(guān)監(jiān)督功能.

保稅及海關(guān)監(jiān)督功能是對物流園區(qū)基本功能的一個重要拓展.

(3)物流規(guī)劃咨詢、資金結(jié)算、教育培訓(xùn)等功能為企業(yè)(或行業(yè))提供有關(guān)咨詢服務(wù)、資金結(jié)算、教育培訓(xùn)等服務(wù)是物流園區(qū)拓展的重要的增值服務(wù)功能

a、咨詢服務(wù)功能 根據(jù)不同行業(yè)、企業(yè)、有關(guān)機構(gòu)需要,依靠園區(qū)聯(lián)系的專家團隊和園區(qū)的實際運作管理體驗,為客戶提供有關(guān)物流供需市場調(diào)查、企業(yè)診斷、企業(yè)物流發(fā)展規(guī)劃、物流解決方案策劃、物流項目可行性分析、物流系統(tǒng)分析設(shè)計、物流績效評價等多種類型的咨詢服務(wù).

b、資金結(jié)算功能 依托專業(yè)銀行網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),組建銀行與企業(yè)聯(lián)合的園區(qū)資金結(jié)算中心,負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)各入駐企業(yè)間、供應(yīng)商與客戶和運輸商之間的資金往來結(jié)算服務(wù),提供不同城市間貨物運輸貨款異地代理結(jié)算等服務(wù) 通過與市內(nèi)、省內(nèi)各城市銀行發(fā)展聯(lián)行協(xié)作業(yè)務(wù),逐步發(fā)展到其它地區(qū)乃至全國,確保為客戶提供安全、方便、快捷的資金結(jié)算服務(wù).

c、教育培訓(xùn)功能 高素質(zhì)的技術(shù)人才和管理人才-是構(gòu)成企業(yè)及園區(qū)核心競爭力的最關(guān)鍵要素 園區(qū)通過與高校及相關(guān)研究機構(gòu)實行產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合,為園區(qū)本身、入駐企業(yè)、客戶企業(yè)及社會各界,舉辦現(xiàn)代物流前沿講座、現(xiàn)代物流發(fā)展論壇、物流市場供需雙方交流、物流知識與操作技能專業(yè)培訓(xùn)等多種形式的教訓(xùn)培訓(xùn)服務(wù),幫助企業(yè)提高員工素質(zhì)和企業(yè)管理水平.

(4)綜合配套服務(wù)功能

為了給入駐園區(qū)的企業(yè)及其所服務(wù)的客戶企業(yè)提供完善配套的服務(wù),對園區(qū)及入駐企業(yè)實施有效的管理,園區(qū)必須設(shè)置完善的綜合配套服務(wù)功能:

a、工商管理、稅務(wù)管理服務(wù);

b、公證、法律咨詢服務(wù);

c、海關(guān)報關(guān)、通關(guān)代理服務(wù);

d、園區(qū)管理及物業(yè)管理服務(wù);

e、金融、保險服務(wù);長郵政、電信服務(wù):

g、車輛停靠、維修、配件供應(yīng)、加油、清洗服務(wù);

h、醫(yī)療、衛(wèi)生、保健服務(wù);

i、住宿、餐飲、購物、娛樂、健身服務(wù)

物流園區(qū)的盈利模式分析與規(guī)劃

在國外,很多物流園區(qū)屬于公益性、非贏利性質(zhì),但很多物流園區(qū)又表現(xiàn)為工業(yè)地產(chǎn)投資范疇,這就決定物流園區(qū)要實現(xiàn)自養(yǎng),就必須贏利 根據(jù)西方發(fā)達國家的經(jīng)驗,物流園區(qū)的投資回收期大概在十五年左右,世界最先進的德國不萊梅物流園區(qū)十余年回報了6倍,投資收益率大概在6%一8%,其主要原因就在于物流園區(qū)的贏利途徑有限 國外一般是通過基金投資運作,對上地的攝取也是以"租"為主,而不是"買",政府即使"賣",則是以10年以后的價格出售 因此,科學(xué)的選址、適度的規(guī)模、土地利用率的提高以及客戶價值的創(chuàng)造等,都是物流園區(qū)提高營運回報的關(guān)鍵之所在 在我國,北京、上海、深圳等地都己經(jīng)或即將開工建設(shè)大型的物流園區(qū),由于投資策略以及園區(qū)功能定位上的不同,各園區(qū)有著不同的贏利能力 但總的來說,目前我國物流園區(qū)的贏利主要來自于以下幾個方面:

(l)土地增值回報

(2)設(shè)施投資回報

設(shè)施投資回報主要包括了倉庫租賃費、營業(yè)用房租賃費、設(shè)備租賃費和停車場收費四個方面

a、提供倉儲服務(wù),從倉儲費用中贏利

b、出租營業(yè)用房,從場地租金中贏利

c、提供設(shè)備支持,從設(shè)備租用費中贏利

d、吸引運輸車輛,從停車費中贏利

(3)服務(wù)投資回報

主要包括信息服務(wù)費和其它服務(wù)費用兩個方面 服務(wù)回報是贏利的最高層次。

a、搭建信息平臺,從信息服務(wù)中贏利

b、其它服務(wù)費

關(guān)于物流園區(qū)的規(guī)劃,根據(jù)國外物流園區(qū)贏利模式的經(jīng)驗,結(jié)合中國物流園區(qū)建設(shè)的實際情況,本文認(rèn)為物流園區(qū)的贏利模式應(yīng)該根據(jù)園區(qū)的不同發(fā)展階段有所側(cè)重,初創(chuàng)期應(yīng)該注重發(fā)揮其基本功能,成長期應(yīng)該發(fā)展其核心功能,而到了成熟期,則應(yīng)注重其延伸功能的發(fā)掘 概括起來如圖所示:

轉(zhuǎn)運型物流園區(qū)的贏利模式

轉(zhuǎn)運型物流園區(qū)具有其他三類物流園區(qū)無可比擬的地理優(yōu)勢,即它們都處在至少具有兩種運輸方式相交會的地區(qū),例如港口碼頭、航空港、鐵道貨車編組站等 所以,應(yīng)該利用其便利的交通運輸條件來規(guī)劃其今后的贏利模式,如表3一3所示

倉儲配送型物流園區(qū)的贏利模式

該類型的物流園區(qū)是指以大規(guī)模倉庫群為基礎(chǔ),形成以存儲配送和批發(fā)交易功能為主的物流園區(qū) 因此應(yīng)該利用其發(fā)達的倉儲這一優(yōu)勢來規(guī)劃其今后的贏利模式,如表3一4所示。

流通加工型物流園區(qū)的贏利模式

流通加工型物流園區(qū)最主要的特點就是除了具有基本的貨物集散能力以外,還具有一定的生產(chǎn)加工能力,能夠?qū)崿F(xiàn)從廠商生產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)部件到客戶所需個性化產(chǎn)品的轉(zhuǎn)換銜接 所以應(yīng)該利用其能夠為客戶提供流通加工這一個性化服務(wù)的優(yōu)勢來規(guī)劃今后的贏利模式,如表3一5所示。

綜合型物流園區(qū)的贏利模式

綜合型物流園區(qū)是可以全面處理轉(zhuǎn)運、儲存、加工、配送等作業(yè)以及不同作業(yè)方式之間相互轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)的物流園區(qū),所以它具有規(guī)模大,資周期長等特點,市場的培育需要時間,項目見效也要有周期功能 因此,所有業(yè)務(wù)板塊不可能一墩而就,應(yīng)該循序漸進地進行,找出各個時期的贏利點,如表3一6所示。

由此看來,不同類型的物流園區(qū)有著各自不同的特點和優(yōu)勢,而且同一類型的物流園區(qū)在不同的發(fā)展時期也會面臨不同的環(huán)境和條件,因此我國物流園區(qū)贏利模式的規(guī)劃應(yīng)該因地制宜、因時而異,這樣才能制定出真正符合物流園區(qū)自身特點的贏利模式,更好地為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟服務(wù).

政府與物流園區(qū)的關(guān)系

(1)政府在物流園區(qū)建設(shè)中的地位和作用政府是現(xiàn)代物流業(yè)的倡導(dǎo)者,也是行業(yè)行為的規(guī)范者.政府的行為和方針是現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的"路標(biāo)"和動力.

但是,政府決不應(yīng)該成為物流生產(chǎn)經(jīng)營活動的主體,更不應(yīng)該參與直接的物流運作.所以,政府及其職能部門的主要職責(zé)應(yīng)限定在這樣的范圍之內(nèi):首先,政府應(yīng)在宏觀總體上對我國物流園區(qū)的整體進行規(guī)劃.在國家整體規(guī)劃的基礎(chǔ)上,城市規(guī)劃部門應(yīng)從地理位置、功能劃分、發(fā)展定位、建設(shè)規(guī)模等方面編制詳細的規(guī)劃,使其符合現(xiàn)代物流發(fā)展的趨勢,并與從國內(nèi)、地區(qū)物流發(fā)展的實際水平出發(fā),充分研究物流園區(qū)建設(shè)的發(fā)展方向.其次,要出臺相應(yīng)的扶持政策和措施,為物流園區(qū)的建設(shè)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境.再次,政府應(yīng)在市場開放、保證公平競爭方面加強決心和力度,為物流園區(qū)的長遠發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ).最后,政府應(yīng)增強為市場、企業(yè)服務(wù)的意識,改善經(jīng)貿(mào)、工商、稅務(wù)、商檢、海關(guān)等部門的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平,簡化工作流程,提高工作效率,為園區(qū)的建設(shè)發(fā)展提供良好的服務(wù)環(huán)境.

(2)現(xiàn)代物流園區(qū)建設(shè)中政府應(yīng)給予的優(yōu)惠政策從目前國內(nèi)己經(jīng)出臺的關(guān)于物流發(fā)展的政策看,關(guān)于物流園區(qū)的政策占有較為重要的地位,這些政策綜合起來有主要有以下幾個方面:

a、土地政策土地費用是物流企業(yè)最為關(guān)注的問題,所以應(yīng)該根據(jù)各地區(qū)的實際情況,在不同的發(fā)展階段采用不同的土地政策.首先在起步階段,應(yīng)以優(yōu)惠和扶持為主:對開發(fā)市場的企業(yè),給予試驗田政策,可放寬條件,劃出臨時用地;對開發(fā)倉儲、后勤保障的企業(yè),給予類似年租制政策,一次交地價有困難可以分為幾年逐期交付 其次是在發(fā)展階段,應(yīng)以公平競爭為主,實行土地招標(biāo)拍賣政策 目前,我國一些城市已經(jīng)明確規(guī)定了物流園區(qū)在土地使用方面的一系列優(yōu)惠政策 例如,深圳市規(guī)劃與國土資源局出臺了《深圳市現(xiàn)代物流園區(qū)土地管理政策》,在物流園區(qū)用地方面實施了一系列優(yōu)惠政策 新政策明確了用地的地價標(biāo)準(zhǔn)及使用年限等相關(guān)規(guī)定:對規(guī)劃已確定用途的土地,按照《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》確定的用途及規(guī)劃指標(biāo)計收地價;現(xiàn)代物流用地及園區(qū)配套用地的土地使用年限統(tǒng)一確定為50年;為了充分發(fā)揮現(xiàn)代物流業(yè)對深圳市經(jīng)濟的拉動力,物流園區(qū)用地可分期支付地價款,新申請的用地項目地價還可優(yōu)惠20% 而廈門市近期出臺的《關(guān)于加快發(fā)展廈門現(xiàn)代物流業(yè)的意見》中把市政府規(guī)劃的東渡一保稅區(qū)一航空港、海滄、杏林和劉五店四個物流園區(qū)列為廈門市重點扶持的物流項目,列出的土地政策也相當(dāng)優(yōu)惠 其中,對新增物流用地,以出讓(自用)方式供地的,按規(guī)劃確定的用途和指標(biāo)分別計收配套費;物流園區(qū)的市政公用配套設(shè)施用地,免收配套費;提供貨物倉儲、包裝、運輸業(yè)務(wù)的物流企業(yè)用地,按相當(dāng)便宜的自用工業(yè)用地計收配套費;重點物流項目基地,按自用工業(yè)用地計收配套費:重點物流項目用地,按自用工業(yè)用地配套費的85%收取;商業(yè)批發(fā)配送中心地價,按商業(yè)土地出讓金的50%計收 另外,還規(guī)定物流園區(qū)內(nèi)建設(shè)項目所繳的土地費用,在扣除土地管理業(yè)務(wù)費等費用后,可由財政部門返還物流園區(qū)管理機構(gòu),專項用于物流園區(qū)的開發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè).

b、財政、稅收政策國家應(yīng)加大對園區(qū)內(nèi)物流企業(yè)的財稅支持力度 例如,在財政方血,政府可制定財政扶持性返還政策,對地方性稅收和國土基金全部返還園區(qū)開發(fā)建設(shè);稅收方面,對經(jīng)營時間較長的物流企業(yè),在稅收方面政府可根據(jù)各地的情況給予某些方面的減免 例如,廈門市在《關(guān)于加快發(fā)展廈門現(xiàn)代物流業(yè)的意見》中指出重點扶持的物流項目和企業(yè),可申請財政貼息貸款額度;物流公共信息平臺和企業(yè)物流信息化,可申請信息化專項資金;采用先進物流技術(shù)和設(shè)備的項目,可申請廈門市政府的科技"三項"經(jīng)費;傳統(tǒng)運輸、倉儲、貨代向現(xiàn)代物流轉(zhuǎn)型和實施物流剝離的工商企業(yè),可申請享受國有企業(yè)改制的相關(guān)優(yōu)惠政策在稅收上,則允許物流企業(yè)經(jīng)營貨物運輸業(yè)務(wù)的收入按"交通運輸業(yè)"征稅;代理與貨;物運輸有關(guān)業(yè)務(wù)的收入按"代理業(yè)"征稅,并允許扣除與代理業(yè)務(wù)有關(guān)的支付給其他單位的運費、檢驗檢疫費、裝卸費等相關(guān)費用;南京市政府在"支持重點物流園區(qū)發(fā)展"優(yōu)惠政策規(guī)定,凡到龍?zhí)丁⒌摽凇⑼跫覟橙笪锪鲌@區(qū)注冊經(jīng)營的物流企業(yè),南京市市政府權(quán)力范圍內(nèi)的相關(guān)規(guī)定費用一律免除;經(jīng)南京市市政府批準(zhǔn)的重點物流企業(yè),土地出讓金市留成部分亦全免 由于石化已列為南京五大產(chǎn)業(yè)之首,所以凡為化工園區(qū)直接提供配套服務(wù)的物流企業(yè)也享受上述同等優(yōu)惠政策 為了構(gòu)筑高效國際物流圈,南京市市政府還決定,支持祿口機場多開辟國際航線,對暫時虧損的航線航班,由市政府給予一定扶持,以迅速提升南京物流中心城市的地位.

c、其他與園區(qū)發(fā)展有關(guān)的政策如獎勵帶頭開發(fā)企業(yè)的政策,對最先進入園區(qū)的有一定規(guī)模的企業(yè),政府可在地價、稅收、租金等方面采取更加優(yōu)惠的辦法對其進行重點扶持,激勵這些企業(yè)更好的發(fā)揮示范帶頭作用;融資優(yōu)惠政策,加大對物流企業(yè)的信貸支持;行政監(jiān)管支持,包括簡化辦證手續(xù)或取消物流相關(guān)服務(wù)企業(yè)的行政審批限制等等 例如,北京順義空港物流園區(qū)的優(yōu)惠政策就規(guī)定鼓勵國內(nèi)外現(xiàn)代物流企業(yè)、物流咨詢及科研企業(yè)(以下均簡稱企業(yè))入駐空港物流園投資創(chuàng)業(yè),并且對廣泛使用EDI、條碼識別技術(shù)、GPS.Gls智能運輸系統(tǒng)、智能立體庫及跨國多式聯(lián)運的入園企業(yè),土地價格按當(dāng)年土地價格優(yōu)惠10%一15% 此類企業(yè),由區(qū)商委、區(qū)科委和空港物流園管委會待該企業(yè)投入運營后三個月內(nèi)予以認(rèn)定經(jīng)認(rèn)定符合條件的,空港物流園3"日內(nèi)退還土地價格的10%一15%深圳筍崗一一清水河物流園區(qū)的優(yōu)惠政策在用電方面規(guī)定:園區(qū)物流企業(yè)用電統(tǒng)一按工業(yè)用電收費,降低企業(yè)成本。

物流園區(qū)信息平臺的建設(shè)

現(xiàn)代物流己成為跨部門、跨行業(yè)、跨地域的以現(xiàn)代科技管理和信息技術(shù)為支撐的綜合性物流服務(wù) 在現(xiàn)代物流中,信息己成為提高營運效率、降低成本、增進客戶服務(wù)質(zhì)量的核心因素 在信息平臺上,信息流的處理和利用水平?jīng)Q定整個物流過程的運作水平 信息平臺的建設(shè),一方面是發(fā)展現(xiàn)代物流的核心和關(guān)鍵,另一方面,通過建設(shè)信息平臺又極大地推動著現(xiàn)代物流向前發(fā)展 當(dāng)前,物流園區(qū)的實物空間占位作用正在逐步退化,而信息服務(wù)和信息管理的作用在逐步加強所以,在現(xiàn)階段我國區(qū)域性物流園區(qū)建設(shè)過程中,應(yīng)特別關(guān)注園區(qū)的信息化建設(shè),它是未來物流園區(qū)建立核心競爭力的有力保障 現(xiàn)代物流園區(qū)信息服務(wù)平臺是通過對共用數(shù)據(jù)的采集,為園區(qū)內(nèi)物流企業(yè)的信息系統(tǒng)提供基礎(chǔ)支撐信息滿足企業(yè)信息系統(tǒng)對公用信息的需求,支撐企業(yè)信息系統(tǒng)各種功能的實現(xiàn);同時,通過共享信息支撐政府部門間行業(yè)管理與市場規(guī)范化管理方面協(xié)同工作機制的建立

1、現(xiàn)代物流園區(qū)信息的主要內(nèi)容

物流園區(qū)信息是指反映物流園區(qū)各種活動內(nèi)容的知識、圖像、數(shù)據(jù)、文件的總稱 物流園區(qū)信息是物流園區(qū)活動的各個環(huán)節(jié)生成的信息,是伴隨物流活動而產(chǎn)生的信息流,它主要包括以下幾類:

(l)物流市場信息:包括物流源點分布、產(chǎn)銷分布信息、用戶產(chǎn)品信、用戶信譽度、需求預(yù)測等。

(2)物流路徑信息:包括運輸方式報價信息、時刻表信息、有效運力信息、貨物在途信息、貨物流向跟蹤信息、線路信息、運輸線路優(yōu)化信息等.

(3)物流中轉(zhuǎn)信息:包括庫存定時信息、貨物進出記錄查詢信息、補貨通知、配載信息、輔助性作業(yè)信息、多式聯(lián)運銜接信息、聯(lián)運運力匹配信息等。

2、現(xiàn)代物流園區(qū)信息平臺建設(shè)的戰(zhàn)略目標(biāo)

建設(shè)現(xiàn)代物流園區(qū)信息服務(wù)平臺的戰(zhàn)略目標(biāo)必須切合現(xiàn)代物流園區(qū)的內(nèi)涵及特征,服務(wù)于物流園區(qū)的管理與發(fā)展,它應(yīng)該是物流園區(qū)發(fā)展目標(biāo)在信息技術(shù)上的直接體現(xiàn) 具體如下:

(l)建立良好的通信基礎(chǔ)設(shè)施,提供政府相關(guān)部門之間、企業(yè)之間及政府與企業(yè)之間的數(shù)據(jù)交換基礎(chǔ)設(shè)施。

(2)完善行業(yè)管理部門相關(guān)物流信息系統(tǒng)建設(shè),建立完善的數(shù)據(jù)采集系統(tǒng),提供行業(yè)管理的信息支撐手段,提高行業(yè)管理水平。

(3)實現(xiàn)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的信息化管理,提高基礎(chǔ)設(shè)施的利用率,充分發(fā)揮"群集企業(yè)"的協(xié)同作業(yè)優(yōu)勢,進一步顯現(xiàn)物流園區(qū)的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。

(4)支持園區(qū)與各供應(yīng)鏈之間物流信息的高度共享,實現(xiàn)物流信息與物流資源的全面整合和優(yōu)化配置。

(5)支持以園區(qū)為協(xié)調(diào)中心,園區(qū)內(nèi)外眾多物流企業(yè)為成員的物流供應(yīng)鏈或動態(tài)聯(lián)盟的動態(tài)重組,實現(xiàn)對客戶動態(tài)物流需求的快速響應(yīng)。

3、現(xiàn)代物流園區(qū)信息平臺的功能

根據(jù)物流園區(qū)的作業(yè)、管理內(nèi)容、運作需要等方面來看,物流園區(qū)信息平臺應(yīng)具備以下的一些主要功能,如圖所示 按照分步實施,循序漸進的原則,把其分為近期功能和遠期功能兩部分 先建設(shè)近期功能項目,再建設(shè)遠期功能項目這些項目涉及現(xiàn)代物流寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、物流業(yè)務(wù)信息系統(tǒng)、現(xiàn)代物流園區(qū)內(nèi)部管理信息服務(wù)系統(tǒng)及商務(wù)信息系統(tǒng) .

(l)數(shù)據(jù)交換功能:主要指電子單證的翻譯、轉(zhuǎn)換和通信,包括網(wǎng)上報關(guān)、報檢、許可證申請、結(jié)算、繳稅、退稅、客戶與商家的業(yè)務(wù)往來等與信息平臺連接的用戶間的信息交換,這是信息平臺的核心功能 為了實現(xiàn)此功能,所有需要傳遞數(shù)據(jù)的單位都與信息平臺相連,要傳遞的單證信息先傳遞到信息平臺,再由信息平臺根據(jù)電子數(shù)據(jù)中的接收方轉(zhuǎn)發(fā)到相應(yīng)單位,接收單位將收到的電子單證信息經(jīng)轉(zhuǎn)換后送到內(nèi)部系統(tǒng)處理。

(2)信息發(fā)布服務(wù)功能:主要包括水、陸、航空、多式聯(lián)運價格體系、新聞和公告、電子政務(wù)指南、貨源情況和運力、航班航期、空車配載、鐵路車次、適箱貨源、政策法規(guī)等 要實現(xiàn)此功能,應(yīng)在園區(qū)內(nèi)部建立管理信息服務(wù)系統(tǒng),組建局域網(wǎng)并通過DDN或撥號方式與信息中心聯(lián)網(wǎng),同時在物業(yè)服務(wù)現(xiàn)場端,配備工作站,實行計算機全程管理,及時發(fā)布、搜集、下載有關(guān)信息。

(3)會員服務(wù)功能:為注冊會員提供個性化服務(wù),主要包括會員單證管理、會員的貨物狀態(tài)和位置跟蹤、交易跟蹤、交易統(tǒng)計、會員資信評估等內(nèi)容。

(4)在線交易功能:交易系統(tǒng)為供方和需方提供一個虛擬交易市場,雙方可發(fā)布和查詢供需信息,實現(xiàn)信息共享,加速業(yè)務(wù)開展,并規(guī)范整個商貿(mào)業(yè)務(wù)的發(fā)生、發(fā)展和結(jié)算過程。

(5)智能配送功能:以最大限度的降低物流成本、提高運作效率為目的,按照實時配送原則,利用物流園區(qū)的運輸資源,為購買、供應(yīng)雙方提供高度集中的、功能完善的和不同模式的配送信息服務(wù),降低配送成本.

(6)貨運配載功能:主要包括分銷商批發(fā)配送、消費者購物配送管理、車輛調(diào)度等內(nèi)容 通過貨運配載,可以大大提高為了園區(qū)為運輸從業(yè)者和貨主的服務(wù)水平,提高貨車的實載率,降低貨運成本。

(7)貨物跟蹤功能:采用GIS"GPS系統(tǒng)實現(xiàn)對車輛、貨物的實時監(jiān)控,用戶能隨時隨地通過電話或互聯(lián)網(wǎng)查詢自己貨物的狀態(tài)和位置,并可動態(tài)提供最佳路線。

(8)資源管理功能:主要是提供對物流園區(qū)內(nèi)各類物流資源,包括車輛、倉儲、技術(shù)裝備等在內(nèi)的虛擬管理,以反映園區(qū)內(nèi)各類物流資源的實時狀況,實現(xiàn)資源的最優(yōu)化配置。

(9)決策分析功能:通過建立物流業(yè)務(wù)的數(shù)學(xué)模型,通過對己有數(shù)據(jù)的分析,幫助園區(qū)管理人員鑒別、評估和比較物流戰(zhàn)略和策略上的可選方案

(10)金融服務(wù)功能:在網(wǎng)絡(luò)安全技術(shù)進一步完善的基礎(chǔ)上,通過建立與有關(guān)機構(gòu)信息系統(tǒng)之間的數(shù)據(jù)交換系統(tǒng),為園區(qū)內(nèi)物流企業(yè)及客戶的物流運營提供銀行、保險、通關(guān)、衛(wèi)生安全檢疫等配套服務(wù) 在此類業(yè)務(wù)中,信息平臺起到的是信息傳遞的作用,具體業(yè)務(wù)在相關(guān)部門內(nèi)部處理,處理結(jié)果通過信息平臺返回用戶.

城市物流園區(qū)規(guī)劃與建設(shè)的原則

1、堅持科學(xué)選址的原則

現(xiàn)代物流園區(qū)以現(xiàn)代化、多功能、社會化、大規(guī)模為主要特征,其選址主要遵循:

(l)位于城市中心的邊緣地區(qū),一般在城市道路網(wǎng)的外環(huán)線附近;

(2)位于內(nèi)外交通樞紐中心地帶,至少有兩種以上運輸方式連接,有利于多式聯(lián)運的開展,特別是鐵路和公路;

(3)位于土地資源開發(fā)較好的地區(qū),用地充足,成本較低;

(4)位于城市物流節(jié)點附近,現(xiàn)有物流資源較好,一般有較大物流量產(chǎn)生,有可以利用和整合的物流資源;

(5)有利于整個地區(qū)物流網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)化和信息資源利用;

(6)擁有數(shù)量充足、素質(zhì)較好的勞動力條件

(7)考慮與主要貨物流向之間的關(guān)系 物流園區(qū)的營運效率與進入園區(qū)的貨物處理量有直接關(guān)系 如果物流園區(qū)設(shè)在主要貨物流向上,則能最大限度地吸引貨流,提高物流設(shè)施的利用率,這也是實現(xiàn)集約化運輸?shù)幕A(chǔ).

2、堅持統(tǒng)一規(guī)劃的原則

建設(shè)綜合物流園區(qū)必須按照社會經(jīng)濟發(fā)展的需要和現(xiàn)代物流發(fā)展的規(guī)律,在全國運輸大通道的格局下,按照區(qū)域經(jīng)濟的功能、布局和發(fā)展趨勢,依據(jù)物流需求量和不同特點由政府統(tǒng)一規(guī)劃,尤其要打破地區(qū)、行業(yè)的界限,按照科學(xué)布局、資源整合、優(yōu)勢互補、良性循環(huán)的思路進行規(guī)劃,防止各自為政、盲目布點、惡性競爭、貪大求洋的情況,避免走彎路、耽誤時間、浪費錢財.

3、堅持市場化運作的原則

規(guī)劃建設(shè)綜合物流園區(qū),既要由政府牽頭統(tǒng)一規(guī)劃和指導(dǎo)協(xié)調(diào),又要堅持市場經(jīng)濟運作的原則 在"政府搭臺,企業(yè)唱戲,統(tǒng)一規(guī)劃,分步實施,完善配套,搞好服務(wù)"精神指導(dǎo)下,在園區(qū)的功能開發(fā)建設(shè)、企業(yè)的進駐和資源整合等方面,都要靠園區(qū)優(yōu)良的基礎(chǔ)設(shè)施、先進的物流功能、健康的生活環(huán)境、優(yōu)惠的各項政策和周到有效的服務(wù)來吸引物流企業(yè)和投資者共同參與,真正使園區(qū)成為物流企業(yè)大展宏圖的舞臺和成長壯大的搖籃.

4、堅持高起點現(xiàn)代化的原則

規(guī)劃建設(shè)綜合物流園區(qū),必須瞄準(zhǔn)世界物流發(fā)展的先進水平,以現(xiàn)代化物流技術(shù)為指導(dǎo),堅持高起點和現(xiàn)代化 物流園區(qū)必須要以市場為導(dǎo)向,高度重視物流信息系統(tǒng)的建設(shè).

5、柔性化原則

針對本區(qū)域現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展還不夠完善,人們的認(rèn)識還不夠深入的情況,現(xiàn)代物流園區(qū)的規(guī)劃應(yīng)采取柔性規(guī)劃,突出規(guī)劃中持續(xù)改進機制,確立規(guī)劃的階段性目標(biāo),建立規(guī)劃實施過程中的階段性評估檢查制度,以保證規(guī)劃的最終實現(xiàn).

6、風(fēng)險預(yù)防原則

由于現(xiàn)代物流園區(qū)的建設(shè)投資大、周期長、效應(yīng)慢、風(fēng)險大,因而必須有合理"風(fēng)險評估報告",通過定性、定量相結(jié)合的風(fēng)險評估機制,提高規(guī)劃的科學(xué)性和可行性,起到風(fēng)險預(yù)防的作用.

7、人才一優(yōu)先原則

物流園區(qū)的建設(shè)規(guī)劃是非常復(fù)雜、龐大的工程,涉及的專業(yè)領(lǐng)域廣泛,必須有各種類型的專家型人才參與.